Q13.
契約では、「木造建物所有目的」で借地人に貸している土地があります。
ところが、借地人は建物を壊し、駐車場にして近所の人に貸しているようです。
契約用法違反または無断転貸で借地契約を解除できないでしょうか?
A.
そもそも借地契約は「建物所有目的」だから、建物を壊し、駐車場にして近所の人に貸すというのは、契約で定めた使用方法に違反するので、「用法違反」となります。
また、駐車場として第三者に貸すことは「土地の無断転貸」になり、契約違反となります。
しかし、このような場合においても、駐車場であるから原状回復も容易であるし、地主にとって他に不利益もないときには、「地主に対する背信的行為」とならないと判断され、契約を解除できない可能性が高いと思われます。
ただし、このような状況を知っていながら違反行為について地主が是正の請求をしないでいると、「黙認した」あるいは「容認」したととられる可能性があるので、必ず違反行為についての是正の請求はしておくべきでしょう。
ただ、「契約の更新時に借地上に建物が存在しない場合には、地主は更新拒絶の正当な理由がなくても、更新を拒絶することができる」との判例があります。